Heredar una vivienda en México no significa que automáticamente debas pagar Impuesto Sobre la Renta. Sin embargo, sí existen otros costos y trámites que pueden representar una cantidad importante de dinero, por lo que conviene conocer las obligaciones fiscales para evitar problemas con el SAT.
La duda sobre cuánto se paga de impuestos por heredar una casa es una de las más frecuentes entre quienes reciben un inmueble. Aunque la ley contempla beneficios fiscales, también existen pagos locales, gastos notariales y requisitos que deben cumplirse para formalizar la propiedad.
Qué impuestos se pagan al heredar una casa en México
La legislación vigente establece que las herencias están exentas del Impuesto Sobre la Renta (ISR), por lo que recibir una vivienda no genera este gravamen de manera inmediata.
No obstante, eso no significa que el trámite sea gratuito. El heredero debe cubrir otros conceptos necesarios para escriturar y registrar legalmente el inmueble.
El ISR está exento, pero el SAT puede exigir la declaración
La Ley del ISR establece que las herencias se encuentran exentas de este impuesto.
Aun así, cuando el valor individual de la herencia supera los 500 mil pesos, es obligatorio reportarla en la declaración anual. Si no se cumple con este requisito, el SAT podría detectar discrepancias fiscales y solicitar información adicional para comprobar la procedencia del patrimonio.
Cuando los montos son menores, no existe una obligación expresa de declararlos, aunque siempre es recomendable conservar toda la documentación relacionada con la sucesión.
El ISAI y otros gastos representan el mayor desembolso
Uno de los principales pagos que debe realizarse es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuya tasa depende de cada entidad federativa.
Generalmente, este impuesto oscila entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. A ello se suman otros gastos como honorarios notariales, derechos de inscripción y diversos trámites administrativos.
En términos generales, el costo total para formalizar una vivienda heredada puede representar entre el 4% y el 8% del valor de la propiedad.
Estos documentos son indispensables para concluir el trámite
Para escriturar una casa heredada es necesario presentar diversos documentos.
Entre los principales se encuentran:
- Acta de defunción del propietario.
- Identificación oficial del heredero.
- Testamento o declaratoria de herederos.
- Escrituras y documentos legales del inmueble.
El notario público es quien coordina el procedimiento, calcula las contribuciones aplicables y tramita la inscripción correspondiente ante el Registro Público de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa heredada?
Los costos pueden variar dependiendo del estado donde se ubique el inmueble y de sus características.
De manera aproximada, se consideran los siguientes conceptos:
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
- Entre 2% y 5% del valor de la vivienda.
- Representa la mayor parte del costo total.
Honorarios notariales
- Entre 0.5% y 1.5% del valor del inmueble.
- Incluyen elaboración de escrituras y revisión legal.
Registro Público de la Propiedad
- Entre 0.2% y 0.5% del valor de la casa.
Otros gastos
- Avalúo: entre 3 mil y 8 mil pesos.
- Certificados y constancias: entre 2 mil y 5 mil pesos.
Para una vivienda con valor aproximado de 1.5 millones de pesos, el costo total puede ubicarse entre 68 mil y 75 mil pesos.
La regularización puede tardar varios meses
El tiempo para concluir el procedimiento suele variar entre cuatro y doce semanas.
Factores como la entidad federativa, la existencia de adeudos, la complejidad de la sucesión o posibles irregularidades en la documentación pueden prolongar el proceso.
Por ello, especialistas recomiendan reunir toda la información necesaria antes de iniciar los trámites y contar con el acompañamiento de un notario.
Lo que cambia si decides vender la propiedad
Existe un detalle que muchas personas pasan por alto.
Aunque recibir una casa por herencia no genera ISR, la situación cambia si posteriormente decides venderla. En ese caso, deberá calcularse el impuesto correspondiente sobre la ganancia obtenida.
La cantidad dependerá del valor de adquisición y del precio de venta. Además, existen exenciones aplicables a la vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos establecidos por la ley.
¿Habrá nuevos impuestos a las herencias en 2026?
Hasta ahora, la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 no contempla nuevos impuestos federales sobre herencias o legados.
Si bien han existido propuestas para gravar grandes patrimonios, ninguna ha sido aprobada. Por ello, quienes heredan una vivienda continúan beneficiándose de la exención del ISR, aunque deben cumplir con los trámites y pagos locales necesarios para regularizar la propiedad.
Conocer estas obligaciones puede evitar sanciones y facilitar que el inmueble quede debidamente registrado a nombre del nuevo propietario.
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